JAKARTA - Sektor properti di Provinsi Bali, khususnya di kawasan Kota Denpasar dan Kabupaten Badung, tengah menunjukkan geliat yang signifikan. Salah satu sektor yang mengalami pertumbuhan pesat adalah bisnis rumah kos, yang kini menjadi ladang usaha menjanjikan seiring meningkatnya arus urbanisasi dan kebutuhan tempat tinggal.
Permintaan akan hunian sementara seperti kos-kosan melonjak tajam karena semakin banyak pendatang dari berbagai wilayah di Bali dan luar pulau yang datang ke Denpasar dan sekitarnya untuk bekerja, menempuh pendidikan, atau menjalankan usaha. Hal ini mendorong pertumbuhan properti kos-kosan mulai dari skala kecil hingga besar.
Banyak lahan kosong yang dulunya dibiarkan terbengkalai, kini bertransformasi menjadi kawasan hunian atau bangunan komersial seperti rumah toko (ruko) dan rumah kos. Fenomena ini terlihat jelas dari semakin menjamurnya pembangunan kos-kosan di area strategis dan pinggiran kota.
“Peluang bisnis rumah kos sangat menjanjikan di Denpasar. Banyak lahan kosong yang dulunya tidak produktif sekarang menjadi sumber pemasukan karena dibangun kos-kosan atau dikontrakkan,” kata Gunawan.
Gunawan yang kini mengelola belasan kamar kos mengaku bahwa permintaan kamar selalu tinggi. Bahkan, dengan harga sewa per bulan mencapai Rp1,5 juta, semua kamar miliknya nyaris tidak pernah kosong.
“Tidak pernah kosong kamar, selalu terisi,” tegas Gunawan, sembari menambahkan bahwa dirinya tengah mempertimbangkan untuk menyewa lahan tambahan demi memperluas usahanya karena permintaan yang terus meningkat.
Meningkatnya Urbanisasi dan Sulitnya Mencari Kos
Arus masuk pendatang ke Denpasar maupun Badung dalam beberapa tahun terakhir terus meningkat. Urbanisasi ini mendorong lonjakan kebutuhan tempat tinggal yang tak sebanding dengan jumlah hunian yang tersedia. Hal ini dirasakan langsung oleh Eko, seorang pendatang asal Banyuwangi, Jawa Timur, yang kesulitan mencari kos di wilayah Denpasar.
“Saya sudah keliling di Denpasar, cari kos sulit sekali, rata-rata sudah terisi,” ujar Eko.
Eko akhirnya memutuskan untuk tinggal di wilayah Tabanan, sekitar 21 kilometer dari pusat Kota Denpasar, karena tidak menemukan kos kosong yang sesuai. Menurutnya, jika pun ada kamar kosong, harga sewanya sangat tinggi, berkisar antara Rp1,5 juta hingga Rp2 juta per bulan.
“Kalau ada pun mahal, bisa sampai dua juta per bulan. Makanya saya akhirnya cari di Tabanan, meski jauh dari tempat kerja,” tambah Eko.
Kos-Kosan Jadi Investasi Menjanjikan
Fakta bahwa kos-kosan tidak pernah sepi peminat membuat banyak orang melirik sektor ini sebagai salah satu bentuk investasi yang menguntungkan. Modal awal untuk membangun rumah kos memang cukup besar, terutama jika ingin membuat bangunan bertingkat atau berfasilitas lengkap. Namun, pengembalian investasi (return on investment) dianggap cepat karena tingginya tingkat hunian.
Bagi pemilik properti, rumah kos bukan hanya memberikan penghasilan pasif bulanan, tapi juga potensi kenaikan nilai properti karena harga tanah di Bali yang terus meningkat. Di sisi lain, keberadaan kampus, kantor pemerintahan, serta pusat bisnis di Denpasar dan Badung semakin memperkuat permintaan hunian sewa.
Menurut pengamat properti lokal, pertumbuhan sektor kos-kosan di Bali akan terus berlanjut selama tidak terjadi stagnasi ekonomi atau penurunan tajam jumlah pendatang. “Kota seperti Denpasar memiliki daya tarik yang besar, baik bagi pelajar, pekerja maupun pelaku UMKM. Selama faktor-faktor itu tetap ada, bisnis rumah kos akan tetap relevan,” ujarnya dalam keterangan tertulis.
Potensi dan Tantangan Bisnis Kos di Bali
Potensi keuntungan dari rumah kos juga bergantung pada lokasi dan fasilitas yang ditawarkan. Kos yang berada di kawasan strategis seperti dekat kampus, rumah sakit, pusat perbelanjaan, atau akses transportasi umum akan lebih cepat terisi dan bisa dipatok harga lebih tinggi.
Namun, di balik peluang tersebut, terdapat beberapa tantangan yang dihadapi oleh para pelaku usaha kos-kosan, di antaranya:
Kenaikan harga tanah dan bahan bangunan, yang membuat biaya pembangunan semakin mahal.
Persaingan ketat antar pemilik kos, terutama di kawasan yang sudah padat.
Pengelolaan dan pemeliharaan fasilitas, yang harus dijaga agar penyewa betah.
Perizinan usaha, yang harus diperhatikan agar tidak melanggar aturan tata ruang atau regulasi lingkungan setempat.
Meski demikian, banyak pelaku usaha tetap optimis dan melihat sektor ini sebagai tambang emas yang akan terus bertahan di tengah dinamika ekonomi.
Transformasi Lahan Kosong Menjadi Properti Produktif
Perubahan fungsi lahan juga menjadi tren yang mencolok. Tanah yang sebelumnya tidak dimanfaatkan secara maksimal kini disulap menjadi rumah kos modern dengan berbagai fasilitas penunjang seperti kamar mandi dalam, AC, dapur bersama, hingga koneksi internet berkecepatan tinggi.
Transformasi ini tidak hanya menguntungkan pemilik tanah, tetapi juga berkontribusi dalam penyediaan hunian bagi masyarakat urban di Bali. Pemerintah daerah pun melihat fenomena ini sebagai bagian dari pertumbuhan sektor ekonomi dan hunian, meskipun tetap menekankan pentingnya pengelolaan ruang yang berkelanjutan.
Bisnis Kos-Kosan Dorong Ekonomi Lokal
Secara tidak langsung, bisnis kos-kosan juga menggerakkan roda perekonomian lokal. Kebutuhan akan jasa kebersihan, keamanan, laundry, hingga warung makan sekitar kos menjadi peluang usaha tambahan bagi warga lokal. Tak sedikit pula yang memanfaatkan momen ini untuk membuka layanan seperti penyewaan sepeda motor hingga layanan antar-jemput.
Dengan pertumbuhan ini, sektor rumah kos di Bali diyakini akan terus berkembang dan menjadi bagian integral dari pertumbuhan ekonomi urban daerah. Diperlukan sinergi antara pelaku usaha, masyarakat, dan pemerintah untuk memastikan bahwa bisnis ini tetap menguntungkan namun tetap dalam koridor regulasi yang sehat dan adil.
"Kos-kosan kini bukan hanya solusi tempat tinggal, tapi juga peluang bisnis yang sangat menguntungkan, apalagi di kota seperti Denpasar yang terus berkembang," tutup Gunawan.
